经过2020年央行调查组的调研，我们了解到，截至2019年底，我国城镇居民家庭的平均总资产达到了317.9万元，其中房产占比超过七成。这一数据展示了房产在家庭财富中的重要地位，尽管仅反映城镇家庭的平均状况。随着房价不断攀升，许多家庭感受到购房的压力，突显了房产作为家庭财富重要组成部分的角色。
       在现代社会中，房子不仅是一处住所，更与年轻人的爱情、婚姻、孩子的教育以及社会公共资源和福利待遇的分配紧密相连。由于房产具有投资属性，即便价格昂贵，许多刚需家庭仍积极寻求购房机会。为了购买房子，他们不仅动用所有积蓄，还需承担长达数十年的房贷压力。

       对于贷款买房这一现象，人们的看法存在分歧。一些人认为这是巨大的生活压力，而另一些人则视其为一种杠杆投资方式，以小博大，实现房产价值的最大化。这两种不同的看法反映了刚需购房者和投资客之间的区别。例如，那些在2016年之前购房的人，如今大多获得了可观的回报，因此他们更倾向于接受贷款买房的方式。然而，对于当前的刚需购房者来说，他们既面临着房价上涨的压力，又担心购房后房价下跌造成损失。在当前房价高位下跌的背景下，这种担忧是合理的，毕竟每个人都希望自己的房产能够保值增值。
       在房产市场中，十年后的房子价值几何？对于一百万的房产，十年后它将拥有怎样的市值？这个谜题引发了众多关注，尤其是三位房地产巨头对此各有见地。

       第一位：王健林。这位曾经的地产首富，对于房地产市场的洞察总是引人关注。在八年前的一次电视访谈中，他预测了未来十年房价的走势。王健林坚信，由于人口持续涌入，一二线城市的房价将继续攀升，并且上涨的空间依然广阔。同时，他也指出，人口流失的三四线城市，其房价上涨的空间将相对有限。然而，回顾历史，我们发现王健林对三四线城市的预测似乎并不准确。2015年后，三四线城市的房价也经历了一轮大幅上涨。但这并不意味着他的预测完全错误，因为这次上涨很大程度上是由政策推动的，即棚改货币化安置政策。
       然而，时过境迁，棚改货币化安置政策已被旧改政策取代。考虑到未来十年我国的城镇化建设仍在持续进行，一二线城市仍将吸引大量人口流入。因此，可以预见，未来十年，一二线城市的房价仍将继续上涨，但在楼市调控政策的影响下，这种上涨将更加稳定。而三四线城市的房价，将更多地受到真实供需关系和居民收入水平的影响，逐渐回归到更加合理的水平。

       第二位：李嘉诚。李嘉诚与王健林一样，做出了退出房地产行业的明智决策。他之所以作出这一选择，背后的原因其实并不复杂。在李嘉诚看来，房地产行业似乎已经接近饱和，继续投资房产所获取的利润不过是“最后的晚餐”。众所周知，李嘉诚经商的座右铭便是从不追求“最后的晚餐”。因此，在全面分析了房地产行业的潜在风险和市场前景后，他果断选择了撤退。
       李嘉诚之所以对房地产行业持悲观态度，主要是因为他认为当前的房价已经达到了惊人的高度，让普通人望尘莫及。同时，人们对房子的需求也已经被充分挖掘。
       显然，李嘉诚认为房地产行业的发展潜力已经被过度消耗，无论是房价还是住房需求，都已经接近顶峰。然而，值得一提的是，李嘉诚对一二线城市的房价走势仍保持乐观态度。这源于他始终坚守的一个信念：一个房子的价值，最关键的三大要素是地段、地段还是地段。因此，对于那些充满无限潜力的一二线城市，李嘉诚依然满怀希望。

       第三位：孙宏斌。与已淡出房地产界的王健林和李嘉诚不同，孙宏斌仍坚信房地产行业拥有巨大的发展潜力。在一次年终业绩发布会上，他坦诚地分享了自己的看法。孙宏斌强调，虽然我国的住房资源总体上呈现过剩状态，但这些过剩主要集中在三四线城市，并且这些住房的品质普遍较差。然而，随着我国经济持续发展和民众生活质量的提升，对于住房的品质要求会日益增强。因此，他坚信中高端住宅在一二线城市中的市场需求将不断增大。融创集团也将紧跟这一趋势，重点布局中高端住宅市场。在孙宏斌看来，虽然房地产行业仍有广阔的发展空间，但房价将因城市、区域和住房品质的不同而逐渐分化。
       在2020年，孙宏斌也公开分享了自己对房价走势的见解。他认为，当前房价将维持在一个相对稳定的区间内，无论是上涨还是下跌，都将在一定范围内波动。这种“箱体运动”的观点反映出孙宏斌对房价，尤其是一二线城市和中高端住宅价格的乐观预期。他坚信，随着时间的推移，房地产行业将更加注重品质和创新，为人们提供更为舒适和宜居的居住环境。

       经过上述三位房地产巨头对房地产行业的演进和房价走势的见解，我们不难看出，房地产行业的辉煌期已经逐渐消退，房价单边上涨的历史恐怕难以重现。然而，这并不意味着购房已成为一项风险极高的投资，或者说购房就一定会遭遇资产贬值。实际上，从他们的观点中，我们依然可以看到部分房产仍具有升值潜力。
       那么，哪些房产有可能在未来持续增值呢？这主要取决于两大因素：
       一、地段。正如李嘉诚多次强调的，一个房产所处的地段至关重要。例如，一线或二线热点城市的市中心房产，无论城市如何变迁，新城区如何蓬勃发展，市中心的房产始终占据最佳交通、基础设施、商业设施以及公共资源。对于大多数人来说，生活的便利性是他们选择住所的首要条件。
       二、品质。对于寻求宜居环境的购房者来说，除了地段，房产的品质也是不可忽视的因素。在同一区域内，即使两个楼盘的房型相似，价格差异也可能极大，且通常品质更高的楼盘更受市场欢迎。这并非因为消费者盲目追求高价，而是因为在相同的地段内，房产的品质往往成为消费者最看重的因素。特别是随着住房资源的日益丰富，人们对住房品质的要求也在逐渐提高。因此，未来房价不仅会在不同城市之间出现分化，同一城市内不同品质房产之间的价格差异也可能会进一步扩大。

       综合当前形势，鉴于住房资源的过剩以及“房住不炒”理念的日益普及，房价已失去大幅上涨的基础和动力。因此，对于多数城市的房价走势，预计未来将保持稳定。这意味着，对于价值100万的房子，十年后的价值增长可能有限，尤其在许多一二线热门城市，房价或许能有所增长，但增长幅度未必能达到翻倍。
       值得注意的是，即使房价翻倍，考虑到通货膨胀、资金成本、房贷利息、物业费和房产税等持有房产的各类成本，实际的收益可能会大打折扣。另一方面，对于那些人口持续流失的城市，100万的房子十年后可能价值不及原价，亏损的风险将更为明显。

       因此，从投资角度来看，未来十年的房地产市场可能不再是一个理想的投资领域。对于以投资为主要目的的购房者来说，或许应该重新考虑他们的投资策略，放弃单纯依赖房产增值的想法，转而寻找更为稳健和可持续的投资机会。